その相続税、払いすぎかも？芦屋市の土地評価を見直して税金を取り戻す「5年」のルール

「相続税の申告も納税も、無事に終わってひと安心」
「高い税金だったけれど、義務だから仕方がない」

もし、あなたが過去5年以内に相続税の申告を済ませていて、このように自分を納得させているとしたら、少しだけ耳を傾けてください。

実は、一度納めた相続税であっても、計算に誤り（評価の高すぎ）があった場合、払いすぎた税金を返してもらえる制度があることをご存知でしょうか？
これを「更正の請求（こうせいのせいきゅう）」と呼びます。

特に、芦屋市にお住まいの方、あるいは芦屋市の不動産を相続された方の場合、この「還付（払い戻し）」が成功する確率が、他の地域に比べて高い傾向にあります。
なぜなら、芦屋市の土地は地形などから複雑な要因が絡み合っているからです。

この記事では、なぜ芦屋市の相続税申告で「払いすぎ」が頻発するのか、そしてどうすれば納めた税金を取り戻せるのか、その仕組みとチェックポイントを解説します。

なぜ芦屋市の相続税申告で「払いすぎ」が発生するのか？

「税理士にお願いしたのだから、間違いなんてあるはずがない」
多くの方がそう信じています。しかし、「相続税の土地評価は、税理士によって金額が全く異なる」のです。

相続に精通していない税理士がやりがちな「安全策」

税理士の仕事は多岐にわたりますが、大半の税理士にとってのメイン業務は「法人の決算」や「個人の確定申告」です。相続税の申告を年に何件もこなす税理士は、実はほんの一握りしかいません。

相続税申告の経験が少ない税理士が最も恐れるのは、「税務署から『評価が低すぎる』と指摘され、税務調査に入られること」です。
そのため、評価が難しい土地に直面した際、あえて評価額を下げずに（あるいは下げる要因に気づかずに）、「高めの評価（＝税務署に文句を言われない安全圏）」で申告してしまう傾向があります。

その結果、納税者は「本来払わなくてよかったはずの数十万円、数百万円、」を余分に納めることになるのです。

芦屋特有の「傾斜地（がけ条例）」「不整形地」の評価難易度

特に芦屋市は、六甲山麓の斜面に広がる住宅地を多数有しています。
つまり平坦な整形地（きれいな四角形の土地）ばかりではありません。

・道路よりも敷地が高い（または低い）場所にある。
・敷地内に擁壁（ようへき）や崖がある。
・道路の幅が狭く、建築基準法の制限を受けている。
・高級住宅街特有の「最低敷地面積」の制限がある。

これらの要因はすべて、土地の評価額を「下げる（減額する）」ための材料になります。
しかし、これらを正確に反映させるには、地図上の計算だけでなく、徹底的な現地調査と、芦屋市の建築条例への深い理解が必要です。
東京や大阪の都心部の感覚で評価をしてしまうと、これらの減額ポイントを見落とし、結果として「過大評価」になってしまうケースが後を絶たないのです。

相続税が戻ってくる可能性が高い

では、具体的にどのような土地であれば、還付の可能性があるのでしょうか。
芦屋市でよく見られる「減額要因」をリストアップしました。一つでも当てはまる場合は、見直しの余地があります。

1.道路と敷地に高低差がある（階段やスロープで入る家）

芦屋の山手側（山芦屋町、東芦屋町、西芦屋町など）によく見られるケースです。
道路から階段を数段上がらないと玄関にたどり着けない、あるいは車庫だけが道路レベルにあり家は上にある、といった土地は、造成費などを考慮して評価を下げることができます。

2.500㎡以上の広い土地（地積規模の大きな宅地の評価）

かつて「広大地評価」と呼ばれていた制度の改正版です。
芦屋市には、500㎡（約150坪）を超える大きなお屋敷が多く残っています。
こうした広い土地は、一般的に買い手がつきにくく、開発（道路を通すなど）が必要になるため、大幅な評価減が適用できる可能性があります。
しかし、この適用の判定は非常に複雑で、経験の浅い税理士だと適用漏れが起きやすいポイントです。

3.「土砂災害警戒区域」などに指定されている

六甲山の麓である芦屋市には、土砂災害防止法に基づく「特別警戒区域（レッドゾーン）」や「警戒区域（イエローゾーン）」が含まれる土地があります。
これらの指定を受けている土地は、建築制限や居住リスクがあるため、評価額を一定割合減額できる可能性があります（補正率の適用）。

4.敷地内に「赤道（あかみち）」や「青道（あおみち」が通っている

公図（法務局の地図）を見ると、敷地の中に細い里道（赤道）や水路（青道）が通っていることがあります。これらは個人の土地ではないため、評価から除外すべきですが、現況では庭の一部として使われていることが多く、誤って課税対象に含めてしまっているケースがあります。

「更正の請求（還付請求）」の手続きと期限

「申告し直すなんて、税務署に目を付けられるのでは？」と不安に思う方もいらっしゃるでしょう。
しかし、ご安心ください。「更正の請求」は、国税通則法という法律で認められた納税者の正当な権利です。

申告期限から5年以内というタイムリミット

この権利を行使できるのは、「相続税の申告期限から5年以内」に限られます。
（※亡くなった日から5年10ヶ月以内）

この期間を1日でも過ぎてしまうと、どんなに明らかな計算ミスがあっても、1円も戻ってきません。
逆に言えば、5年以内であれば、当時の申告書を見直し、修正申告を行うことで、払いすぎた税金が利息（還付加算金）付きで戻ってくるのです。

税務署に否認されないための論理的な意見書

ただし、単に「安くしてください」と言っても税務署は認めてくれません。
「なぜ前回の評価が間違っていたのか」「なぜ今回の評価が正しいのか」を、不動産鑑定評価理論や国税庁の通達、現地の測量図などを用いて、論理的に証明する必要があります。

ここで重要になるのが、「更正の請求」ができる税理士の能力・経験です。
税務署の担当官が「なるほど、これなら減額を認めざるを得ない」と納得するだけの強力な「意見書」を作成できるかどうかが、勝負の分かれ目となります。

成功報酬でリスクなし？セカンドオピニオンの依頼方法

「もし戻ってこなかったら、調査費用だけ損をするのでは？」
そのような不安を解消するために、当事務所では、相続還付の手続きを「完全成功報酬型」を採用しています。

リスクゼロで依頼できる仕組み

1. 無料診断
まずはお手元の「相続税申告書」のコピーを拝見します。この段階で「減額の可能性」があるかどうかをプロの目で診断します。（可能性がなければ、この時点で終了。費用はかかりません）

2. 現地調査・再評価
可能性がある場合、実際に芦屋の現地へ赴き、役所調査や測量などを行い、詳細な再評価を行います。

3. 税務署への提出
「更正の請求書」を作成し、税務署へ提出します。

4. 還付決定・報酬の支払い
税務署から還付が認められ、お客様の口座にお金が振り込まれた後に、その還付額の中から一定割合（還付額の30％を基本とします。）を報酬として頂戴します。

つまり、「万が一、税金が戻ってこなければ、報酬は1円もいただかない」という仕組みです。お客様にとっては、金銭的な持ち出しのリスクが全くない状態で、還付のチャンスに挑戦できるのです。

【まとめ】

・相続税の申告は、税理士の腕次第で評価額が大きく変わる。
・芦屋市の土地（傾斜地・広大な土地）は評価が難しく、過大評価されがち。
・申告期限から5年以内なら、「更正の請求」で税金を取り戻せる。
・「完全成功報酬」なら、リスクゼロでセカンドオピニオンを受けられる。

「あの時の税金、もしかして…」と少しでも心当たりがある方は、5年の時効を迎える前に、ぜひ一度ご相談ください。
芦屋の土地を知り尽くした私たちが、本来払う必要のなかった大切なお金を取り戻すお手伝いをさせていただきます。